Pièces transmises pour une étude de faisabilité

Après la réalisation d’une étude de faisabilité immobilière, l’architecte remet un ensemble de pièces écrites et de pièces graphiques permettant au maître d’ouvrage, et aux partenaires du projet d’évaluer la pertinence, la faisabilité et la rentabilité de l’opération.

Ce dossier constitue un support essentiel pour les démarches auprès des banques et des investisseurs, l’obtention du permis de construire, l’arbitrage d’achat, ainsi que pour les opérations de promotion et d’expertise immobilière.

Détail des éléments réalisés par l’architecte lors d’un dossier d’étude de faisabilité immobilière :

1. PIECES ECRITES OBTENUES

A. Rapport de faisabilité architecturale

Document principal comprenant :

• Présentation du projet
• Analyse du site et de l’existant : Orientation, ensoleillement, vues et vis-à-vis, nature du sol…
• Analyse réglementaire (PLU, servitudes, contraintes urbaines) :

Zonage applicable, emprise au sol autorisée, hauteur maximale, alignement, retraits obligatoires, coefficient de pleine terre, stationnement obligatoire, servitudes éventuelles…

• Analyse technique : Réseaux existants (eau, électricité, assainissement…)
• Analyse de l’environnement : Contexte urbain, voisinage, nuisances éventuelles, accessibilité…
• Analyse des contraintes administratives : Zone ABF (Architectes des Bâtiments de France), zone inondable, secteur sauvegardé, ERP si concerné, PMR (accessibilité handicapés), contraintes thermiques et environnementales, réglementation incendie
• Étude des besoins du maître d’ouvrage
• Scénarios étudiés
• Estimation financière prévisionnelle
• Analyse de rentabilité
• Synthèse des risques et des contraintes
• Avis et recommandations de l’architecte / Contraintes majeures
• Conclusion de faisabilité / Valeur projetée

B. Définition du programme architectural

Analyse des besoins du maître d’ouvrage- Banque

• Objectifs du projet
• Destination du bien
• Nombre de logements / bureaux / commerces
• Surfaces souhaitées
• Niveau de prestation attendu
• Budget prévisionnel
• Délais envisagés

C. Notice descriptive

Document qui décrit :

• L’état initial
• Les hypothèses de transformation et d’aménagement
• La destination future du bien
• Les différents scénarios possibles
• Les prestations envisagées
• Le niveau de qualité attendu

D. Estimation financière prévisionnelle

Document sous forme de tableau :

• Le coût des travaux (construction ou rénovation)
• Les honoraires techniques
• VRD (voirie et réseaux divers)
• Les taxes et frais annexes
• Les assurances
• Les études complémentaires, si besoin
• Les Imprévus
• Le coût global de l’opération

E. Synthèse et rapport de faisabilité

Le rapport comprend :

• Synthèse des contraintes
• Opportunités du projet
• Scénarios étudiés
• Recommandation architecturale
• Risques identifiés
• Estimation budgétaire
• Faisabilité globale du projet

L’architecte présente une estimation financière prévisionnelle des travaux, déclinée par variante, afin de permettre une comparaison :

• Du coût
• De la surface
• Du délai
• De la rentabilité
• De la complexité administrative
• Du niveau de risque identifié

F. Avis technique / conclusion architecte

Document de positionnement professionnel :

• Avis favorable avec argumentation
• Avis favorable sous conditions avec argumentation
• Avis réservé avec argumentation
• Avis défavorable avec argumentation

2. PIECES GRAPHIQUES OBTENUES

A. Plan de situation

Un plan de situation est un document cartographique qui permet de localiser le terrain du projet à l’échelle de la commune. Le règlement d’urbanisme découpe en effet la commune en plusieurs zones, chacune soumise à des règles spécifiques. Ainsi, pour l’administration, le plan de situation sert à identifier la zone concernée par les travaux et les règles qui s’y appliquent. Il permet également de préciser les caractéristiques du terrain, telles que la desserte, les équipements ou encore la voirie. Plans à l’échelle 1/5 000ème

B. Plan cadastral

Un plan cadastral est un document graphique officiel qui représente la division d’un territoire en parcelles. Il permet d’identifier chaque propriété foncière, ses limites, sa surface ainsi que sa situation au sein de la commune. Établi par l’administration, il sert principalement de référence pour la fiscalité (notamment le calcul des impôts fonciers) et pour la localisation des terrains, sans pour autant constituer un titre de propriété. Plan à l’échelle 1/ 500ème

C. Plan de l’état existant / relevé topographique

Un relevé topographique de l’existant est un document qui décrit avec précision l’état actuel d’un terrain. Il est réalisé par un géomètre-expert et représente les dimensions, les niveaux (altitudes) et les caractéristiques physiques du site par la réalisation d’un relevé précis Il inclut généralement les limites de propriété, les bâtiments existants, la végétation, les réseaux apparents, la voirie ainsi que les éléments naturels ou artificiels présents. Ce relevé sert de base fiable pour concevoir un projet, en tenant compte des contraintes réelles du terrain.

• L’état actuel du bâtiment
• Analyse des surfaces disponibles
• Analyse des accès, circulations et stationnements

• Identification des contraintes physiques du terrain

Souvent issu du relevé architectural. Plans à l’échelle 1/ 1000ème ou 1/ 500ème

D. Plan de masse

Un plan de masse est une représentation de l’ensemble du terrain faisant l’objet du permis de construire et de ses éléments de composition. Le plan de masse permet d’identifier les caractéristiques du terrain, notamment son altimétrie, ses limites, sa contenance, ses aménagements, ses plantations et sa situation au regard des voies publiques. S’il y’a lieu, en particulier lorsque la demande porte sur un terrain libre de toute construction, il fait aussi apparaître le mode de raccordement aux réseaux d’eau et d’assainissement. Il montre :

• L’implantation du projet
• L’accès
• Le stationnement
• Les espaces verts
• Les retraits
• L’emprise au sol
• L’organisation globale de la parcelle

Plans à l’échelle 1/ 500ème ou 1/ 200ème

E. Plans de faisabilité / plans projet

Ce sont les premiers plans d’aménagement :

• La distribution intérieure par niveaux
• L’affectation des espaces
• La volumétrie et gabarit possible
• L’extension envisageable
• La surélévation éventuelle

Plans à l’échelle 1/ 100ème ou 1/ 50ème

F. Coupes et façades simplifiées

Permettent d’analyser :

• Les hauteurs
• Les gabarits
• L’insertion urbaine
• La conformité réglementaire

Plans à l’échelle 1/ 100ème ou 1/ 50ème

G. Schémas fonctionnels

Permettent d’illustrer :

• Les circulations
• Le fonctionnement du projet
• L’organisation spatiale
• Les hypothèses de transformation

H. Perspectives ou volumétrie 3D (si nécessaire)

Documents graphiques qui permettent de visualiser le projet en trois dimensions. Ils offrent une représentation réaliste des volumes, des proportions et de l’aspect général de la construction.

Ces supports facilitent la compréhension du projet et permettent d’apprécier son insertion dans l’environnement existant, en tenant compte du contexte urbain ou paysager, des constructions voisines et de l’impact visuel global.

I. Tableau de surfaces

Document qui sert à distinguer et à quantifier les espaces selon leur usage (pièces principales, annexes, circulations, etc.) et selon les critères réglementaires ou techniques (surface habitable, surface utile, surface de plancher). Ce document facilite également la vérification de la conformité du projet aux règles d’urbanisme et permet d’appuyer les demandes administratives, tout en offrant une base claire pour l’estimation du

coût des travaux, l’optimisation des espaces et comparer efficacement les différentes solutions proposées à l’issue de l’étude de faisabilité.

EN RÉSUMÉ :

Pièces écrites + pièces graphiques + estimation + avis architecte Le livrable final contient, selon la formule retenue :

• 1 dossier PDF complet au format A4 pour les pièces écrites :

Rapport, notice, estimation, synthèse, avis

• 1 dossier PDF au format A3 pour les pièces graphiques

Plans, plan de masse, coupes, façades, croquis, volumétries